1. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai?
Thưa luật sư, xin luật sư tư vấn cho tôi vấn đề sau: giải quyết tranh chấp đất đai giữa 2 huyện. và đường ranh giới giữa 2 huyện thì giải quyết tranh chấp như thế nào để đúng luật và hạn chế rủi ro về sau ?Cảm ơn luật sư!
Trả lời:
“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
….5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”
Tranh chấp đất đai giữa hai huyện sẽ do ủy ban nhân dân tỉnh tiến hành hòa giải, nếu không đồng ý với quyết định hòa giải sẽ khiếu kiện lên Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
2. Tranh chấp đất đai khi chỉ có giấy tờ tay, giải quyết như thế nào?
Thưa luật sư, Chị gái tôi có mua một mảnh đất của một người khác ở tỉnh cao bằng, khi mua đất thì 2 bên (bên bán và bên mua ) có viết tay 1 bản giấy có sự chứng kiến của người dân và trưởng xóm. Tiền mua đất thì chị gái tôi đã đưa đủ cho bên bán đất. Sau đó chị gái tôi đầu tư vào mảnh đất vừa mua được (xây bờ kè bằng bê tông, cải tạo lại mảnh đất theo nhu cầu sử dụng của mình) và xin cấp sổ đỏ mảnh đất này.Khi đang xây bờ kè bê tông thì bên bán đất lại cho rằng mảnh đất họ bán chưa có sổ đỏ, nên họ không cho chị gái tôi cải tạo, sử dụng đất nữa, và bắt tôi trả lại đất cho bên bán. Bên bán đã có hành vi đe dọa không cho sử dụng đất. Hiện tại tiền thì đã trao cho bến bán nhưng đất lại không sử dụng được. Do thiếu hiểu biết về pháp luật, nên xin được gửi lời ngỏ đến công ty luật minh khuê, kính mong công ty vui lòng tư vấn hướng giải quyết để chị gái tôi được sử dụng mảnh đất, hoặc lấy lại số tiền bỏ ra mua đất hiện nay đã đưa cho bên bán?Chân thành cảm ơn.- ĐÀM VĂN LINH
Trả lời:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 119 dẫn chiếu tới khoản 3 Điều 167, về nguyên tắc Hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. Hợp đồng mua bán vi phạm về hình thức sẽ xảy ra 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Theo quy định tại khoản 1 Điều 129], giao dịch về đất đai dù không được lập thành văn và có công chứng, chứng thực thì vẫn được Tòa án công nhận có hiệu lực, với điều kiện một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch.
Trường hợp 2: Nếu như chị gái bạn không chứng minh được bên bán đã nhận đủ số tiền thì hợp đồng sẽ vô hiệu, khi hợp đồng vô hiệu thì sẽ phát sinh hậu quả pháp lý, tại Điều 131 có quy định cụ thể:
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
….2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả…..
Như vậy bạn có thể căn cứ vào các thông tin mà chị gái bạn có, đối chiếu vào 02 trường hợp nêu trên để có thể yêu cầu người bán đất trả tiền cho chị gái bạn hoặc yêu cầu Tòa công nhận hợp đồng mua bán
3. Thẩm quyền cấp sổ đỏ
Kính thưa luật sư! Kính mong luật sư giải đáp giúp em. Cơ quan nào có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Em xin chân thành cảm ơn?
Trả lời:
Căn cứ quy định tại Điều 105. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể như sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Điều 37, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 quy định chi tiết một số điều của luật đất đai quy định:
“1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:
a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:
a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”
Như vậy, căn cứ vào quy định trên thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn phần ký vào giấy chứng nhận sẽ do ủy ban nhân dân có thẩm quyền ký (chủ tịch có thẩm quyền thay mặt ủy ban nhân dân) hoặc sở tài nguyên môi trường ký thừa ủy quyền.
Đối với các địa phương chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai thì sẽ do sở tài nguyên môi trường hoặc ủy ban nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận (tùy thuộc vào đối tượng xin cấp giấy chứng nhận)
4. Giải quyết hợp đồng tranh chấp đất đai?
Thưa luật sư, Tôi tên Trần Ngọc Châu, Tôi có vấn đề nhờ quý cơ quan giải đáp giùm tôi. Nội dung như sau: Vào năm 1997 Anh em tôi có mua một mảnh đất nông nghiệp (Có giấy xác nhận của xã) đứng tên tôi. Nhưng sau đó vì không có hộ khẩu tại địa phương nên tôi đã để em vợ tôi đứng tên làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Vào năm 2008, anh em tôi đã bán cho ông Lê Văn Hùng mảnh đất nói trên (Chỉ có giấy thoả thuận mua bán giữa hai bên, không có xác nhận chính quyền địa phương) nhưng ông Hùng không trả tiền theo thoả thuận và đã kéo dài 3 năm. Trong 3 năm đó ông Hùng đã tự toàn quyền chiếm dụng, khai phá bất hợp pháp trên mảnh đất của anh em tôi.
Vì điều kiện gia đình, em vợ tôi đã về quê và uỷ quyền cho tôi toàn quyền mua bán sử dụng với ông Hùng. Nhưng đến nay ông Hùng vẫn chưa thanh toán cho gia đình chúng tôi. Vậy tôi có đủ tư cách pháp lý để kiện ông Hùng hay không?
Và nếu được kiện thì thủ tục pháp lý như thế nào? Gửi cho cơ quan nào?
Xin quý cơ quan chỉ giùm cho tôi đòi lại lợi ích hợp pháp của mình!
Mọi góp ý xin gửi về email
Người hỏi: tranngocchau
Trả lời:
Về vấn đề của anh, chúng tôi tư vấn như sau :
1. Đối với hợp đồng mua bán giữa anh em anh và ông Lê Văn Hùng do chưa được công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên hợp đồng giữa hai bên không có giá trị pháp lí, mảnh đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu của gia đình anh. Như vậy, anh có đủ tư cách pháp lí để kiện đòi ông Lê Văn Hùng trả lại đất
2. Những giấy tờ cần chuẩn bị :
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
3. Cơ quan có thẩm quyền xử lí :
– Gửi đơn kiện lên UBND xã, phường nơi có mảnh đất đó để tiến hành hòa giải
– Nếu hòa giải không thành thì làm đơn khởi kiện lên Tòa án
5. Kỹ năng của luật sư trong vụ việc hỗ trợ khách hàng khởi kiện tranh chấp đất đai ra tòa án
Trong mọi chế độ, mọi thời kỹ của xã hội đều cho thấy một thực tế: đất đai là một tài sản quý giá nhất của mọi cá nhân, tổ chức. Hậu quả của việc xung đột về tranh chấp đất đai đều rất phức tạp và khốc liệt, có những vụ việc kéo dài hành nhiều năm mà vần không được giải quyết, có nhũng trường họp còn gây ra mâu thuẫn nghiêm trọng dẫn đến những hậu quả khôn lường. Các vụ kiên tụng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai chiếm đại đa số trong các vụ việc dân sự mà tòa án và các cấp có thẩm quyền
PHẦN MỞ ĐẦU
Các vụ việc liên quan đến đất đai rất đa dạng, nhiều trường hợp tranh chấp giữa anh em họ hàng, có nhũng trường hợp lịa tranh chấp giữa cơ quan, tổ chức và cá nhân, giữa cá nhân với nhau….
Và hiện nay Nhà nước đã công nhận quyền sở hữu về nhà ở, vật dụng gắn liền với đất ở, quyền sử dụng đất ở qua việc cho phép chuyển nhượng, thừa kế đất đai như các loại tài sản khác. Hệ thống Pháp luật việt Nam liên quan đến lĩnh vực đất đai đang dần được hoàn thiện. Tuy nhiên vì được điều chỉnh bởi sự kết hợp nhiều các luật chuyên ngành như Dân sư; Hôn nhân gia đình…. nên tranh chấp đất đai là một lĩnh vực khó đòi hỏi người luật sư phải biết vận dụng tất cả các văn bản, kiến thức pháp luật theo quy định và được áp dụng trong các thời điểm lịch sử để bảo vệ quyền và lợi ích cho thân chủ.
Chính vì sự quan trọng và phức tạp của các vụ việc liên quan đến tranh chấp đất đai nên tôi viết bài “Kỹ năng của luật sư trong vụ việc hỗ trợ khách hàng khởi kiện tranh chấp đất đai ra Tòa án”, tuy nhiên do chưa có nhiều kinh nghiệm thực tế nên trong bài viết sẽ có nhiều hạn chế mong nhận được sự góp ý của mọi người.
NỘI DUNG
I, ĐẶC ĐIỂM CỦA VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1. Các loại án tranh chấp đất đai thường gặp:
Các vụ án liên quan đến vấn đề tranh chấp đất đai thường gặp :
+ Tranh chấp đất đai khi chia thừa kế: Loại án này thường gặp khi chia thừa kế mà người để lại di sản thừa kế không để lại di chúc.Lúc này việc phân chia tài sản thừa kế mà cụ thể là nhà cửa, đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật. Mẫu thuẫn và các tranh chấp phát sinh khi xác định hàng thừa kế, diện thừa kế khi các đối tượng hưởng thừa kế không cảm thấy thỏa đáng đối với phần di sản được chia. Đặc biệt là khi phát sinh đối tượng thừa kế nằm ngoài khả năng dự đoán của các đối tượng đang được hưởng thừa kế. Ví dụ: Phát sinh con ngoài gia thú về nhận cha… Bên cạnh đó còn có các trường họp khởi kiện liên quan đến vấn đề hiệu lực của việc phân chia di sản thừa kế ….
+ Tranh chấp đât đai, nhà ở khi đồng đứng tên mua nhà thuộc sở hữu nhà nước.
+ Tranh chấp đất đai nhà ở liên quan đến thỏa thuận ranh giới, mốc giới giữa các cá nhân với nhau hoặc cá nhân với tổ chức….
+ Tranh chấp đất đai liên quan đến việc đền bù, giải phóng mặt bằng…..
+ Tranh chấp nhà cửa liên quan đến việc mua nhà đất dự án, mua nhà đất tư nhân, cá nhân mua nhà của tổ chức và ngược lại
2. Đặc điểm của vụ án tranh chấp đất đai có thể được nhìn nhận từ các phương diện sau:
Thứ nhất; Các tranh chấp đất đai nảy sinh trong điều kiện nền kinh tế phát triển, cùng với sự bùng nổ về dân số và đất đai, nhà cửa là tài sản quý giá nhất của mỗi cá nhân tổ chức. Bên cạnh đó còn nhiều bất cập và mặt trái của nền kinh tế thị trường, khung pháp luật về quản lý nhà nước về đất đai còn chưa được định hình rõ nét và thiếu tính khả thi thậm chí còn nhiều sơ hở thiếu sót, chồng chéo và mâu thuẫn lẫn nhau giữa các văn bản pháp luật.Thứ 2: Quy mô, tính chất phức tạp và rắc rối của các tranh chấp về đất đai, nhà cửa ngày càng tăng. Đối với các tranh chấp liên quan đến việc mua bán nhà, đất có chiều hướng phát triển mạnh trong những năm gần đây đặc biệt là đôi với các khu đô thị, các thành phố lớn và các vùng lân cận.
Thứ 3: Các đối tượng liên quan đến tranh chấp đất đai, nhà cửa rất đa dạng, từ cá nhân đến tổ chức, từ doanh nghiệp tư nhân đến doanh nghiệp Nhà nước.
Thứ 4: Tính chất của các tranh chấp đất đai tùy thuộc vào sự thay đổi của các chính sách và pháp luật về quản lý nhà nước về đất đai, về hôn nhân gia đình…Sự nhận biết một số đặc điểm nói trên của các tranh chấp liên quan đến đất đai có thể giúp cho Luật sư có được định hướng tốt nhất trong việc giúp, hỗ trợ khách hàng của mình khởi kiện ra tòa án.
II. KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG VIỆC HỖ TRỢ KHÁCH
HÀNG KHỞI KIỆN TRÁNH CHẤP ĐẤT ĐAI RA TÒA ÁN.
Để có những tư vấn tốt trong việc hỗ trợ khách hàng khởi kiện tranh chấp đất đai ra toà án, đòi hỏi luật sư không chỉ nẵm vững các quy định của Pháp luật về đất đai, các văn pháp luật hướng dẫn thực hiện các vấn đề về đất đai, các quy định của pháp luật có liên quan…. mà đòi hỏi Luật sư trong mỗi vụ việc cụ thể cần phải tìm hiểu và nắm vững những vấn đề sau:
1. Nguyên nhân của vấn đề tranh chấp đât đai:
Trước hết, luật sư cần nẵm rõ chi tiết và nguyên nhân dẫn đến các khiếu kiện liên quan đến vụ việc tranh chấp đất đai mà luật sư đang tư vấn. Đôi khi không phải khách hàng nào tìm đến Luật sư cũng hiểu cặn kẽ các vấn đề liên quan đến chính tranh chấp của mình, vì lý do nào đó có thể họ không nói hết sự thật hoặc do trình độ hiểu biết có hạn, việc tiếp xúc khách hàng, tìm hiểu nguyên nhân của vấn đề tranh chấp sẽ giúp luật sư có cái nhìn khách quan vấn đề cần tư vấn để có những biện pháp đúng đắn nhất và tư vấn hiệu quả nhất cho khách hàng.
Trong thực tế, có những tranh chấp có nguyên nhân từ việc một hoặc các bên tham gia giao dịch dân sự không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên kia. Vấn đề trên chúng ta thường gặp trong các hợp đồng mua bán nhà, chuyển dịch quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê nhà, đất, hợp đồng cho ở nhờ, cho mượn nhà, đất, đòi nhà đất v.v…
Cũng có loại tranh chấp khác xuất phát từ hành vi trái pháp luật, của một hoặc nhiều bên gây thiệt hại đến tài sản là nhà đất hoặc gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người khác trong việc sử dụng, sở hữu nhà đất theo quy định của pháp luật (loại này thường gặp trong trường hợp một bên xây dựng, đào đắp cống thoát nước gây hư hại đến công trình hoặc ảnh hưởng đến việc sử dụng nhà đất của bên kia).
Một loại nguyên nhân khác thường dẫn đến tranh chấp về nhà đất hay có yêu cầu tư vấn là các bên thừa kế không tự phân chia được di sản thừa kế là nhà đất.
Nói chung, khi tìm hiểu về nguyên nhân tranh chấp, thì nguyên nhân sâu xa thường xuất phát từ “lợi ích” của các bên. Lợi ích là yếu tố chi phối hành vi, ý chí của các bên tham gia giao dịch. Cũng có trường hợp tranh chấp có nguyên nhân từ thái độ, cách ứng xử của các bên tham gia giao dịch nhưng thường ít gặp, và dù có xuất phát từ nguyên nhân này thì cái đích mà các bên nhằm đến cũng vẫn là vấn đề lợi ích.
2. Nguồn gốc nhà, đất đang có tranh chấp:
Những tài liệu, giấy tờ mà khách hàng đã cung cấp để có thể xác định chủ sở hữu nhà hoặc quyền sử dụng đất hợp pháp của nhà đất đang có tranh chấp.Tuy nhiên không ít trường khách hàng không cung cấp được các tài liệu chứng minh quyền sở hữu, sử dung của mình. Trong trường hợp đó, để đạt được yêu cầu của khách hàng luật sư còn phải truy tìm nguồn gốc của nhà đất đang có tranh chấp mà minh tư vấn như: Nguồn gốc của nhà đất đó là như thế nào? Trước đó thuộc sở hữu của ai ?
Trên thực tế có nhiều trường hợp nhà, đất đi thuê của nhà nước, khi thực hiện việc mua nhà thuộc sỏ hữu của Nhà nước người đi thuê không còn lưu giữ hợp đồng thuê nhà…..vì vậy luật sự lại phải đi tìm hiểu các hợp đồng đó…. ai là người được quyền sử dụng nhà hợp pháp (quyết định phân phối nhà, giao nhà, đơn xin cấp nhà v.v…). Nếu có việc thanh lý nhà thì cũng cần làm rõ ai là người có tiêu chuẩn được thanh lý, ai là người nộp tiền thanh lý, đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chưa?
Đối với nhà ở có nguồn gốc từ một giao dịch dân sự như mua -bán; đổi nhà. Luật sư cần tìm hiểu giao dịch đó được xác lập từ thời điểm nào, bên mua -bán có đủ tư cách chủ thể không; việc mua bán có giấy tờ hợp lệ hay không, các bên đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình chưa? Việc xác định thời điểm xác lập giao dịch có ý nghĩa trong việc vận dụng pháp luật để giải quyết vấn đề đang tranh chấp
Ví dụ: Nhà xây dựng diễn ra ở thời điểm nào, có giấy phép xây dựng không?
Đất xây dựng nhà thuộc loại nào: Đất thổ cư do ông bà, cha mẹ để lại, đất công được thuê hợp pháp hay là đất lấn chiếm. Nhà trên đất đã có quy hoạch chưa v.v… Việc xác định vấn đề này một cách chính xác có ý nghĩa to lớn trong việc xác định, định hướng của luật khi bảo vệ quyền và lợi ích của khách hàng.
Đối với nhà ở có liên quan đến việc tranh chấp thừa kế cần tìm hiểu có đúng nhà ở thuộc sở hữu và di sản của người đã chết không, những ai có công sức duy trì, và làm tăng giá trị nhà ở v.v, khi giải quyết các vụ việc này luật sư cần tìm hiểu sâu hơn về vấn đề thừa kế nhà ở và đất ở.
Các trường nhà ở đang tranh chấp đã bị đem thế chấp hoặc kê biên để đảm bảo việc thực hiện một hay các nghĩa vụ dân sự hay trách nhiệm hình sự khác hay không?
Thực ra trên thực tế không nhiều các tranh chấp phát sinh về đất đai đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở và quyền sử dụng đối với đất ở mà chủ yếu các tranh chấp đất đai phát sinh đều từ các vụ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp đất đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1993 thì luật sư cần kiểm tra xem có giấy tờ gì khác để chứng minh cho việc sử dụng đất hợp pháp của thân chủ không?
Khi xác định thời điểm sử dụng đất một cách chính xác của thân chủ rất có ý nghĩa trong việc hợp pháp hoá quyền sử dụng đất.
Nguồn gốc đất đai đang tranh chấp như thế nào, loại đất gì. Đất thổ cư, đất dãn dân hay đất được đền bù; đất canh tác cấp cho cá nhân hay hộ gia đình Nếu là đất công luật sư cũng nên xác định: đất công đó được cho thuê, hay là do lấn chiếm, khai khẩn….
3. Chứng cứ trong vụ án Tranh chấp đất đai
Đối với từng vụ án tranh chấp liên quan đến nhà cửa, đất đai, thì luật sư càn một loại chúng cứ khác nhau.
Ví dụ: Các tài liệu như hoá đơn mua nguyên vật liệu, biên nhận thanh toán tiền công xây dựng, hợp đồng thuê khoán xây dựng, giấy tờ vay mượn tiền, thời điểm rút tiền tiết kiệm…cũng là những chứng cứ quan trọng trong những trường hợp cần chứng minh ai là người đã xây dựng nhà.
Trong vụ án tranh chấp đất đai thì sổ đỏ, bản đồ hoặc trích lục bản đồ địa chính là những chứng cứ quan trọng để Tòa án làm căn cứ giải quyết vụ án mà không cần phải chứng minh tính hợp pháp của nó. Tuy nhiên, các giấy tờ tài liệu về quản lý đất đai không phải bao giờ cũng chính xác và hợp pháp. Do đó, trong trường hợp đương sự cho rằng các giấy tờ tài liệu đó là không hợp pháp thì cần phải đề nghị giám định.
+ Nếu việc tranh chấp quyền sử dụng đất xuất phát từ những giao dịch dân sự như cho ở nhờ, chuyển đổi, chuyển dịch quyền sử dụng, thừa kế, cho thuê…..thì luật sư cần quan tâm đến những tài liệu thể hiện sự giao dịch đó. Thời điểm xác lập giao dịch, tư cách những người xác lập giao dịch đều là những nội dung rất quan trọng, vì nó ảnh hưởng đến đường lối giải quyết tranh chấp sau này. Giấy tờ, tài liệu để chứng minh cho những vấn đề này là các hợp đồng, các giấy tờ mua bán…
Qua thực tiễn xét xử các vụ án tranh chấp đất, nhiều trường hợp, các đương sự không xuất trình được chứng cứ, do đó không chứng minh được yêu cầu của mình. Trong trường hợp đó Luật sư có nghĩa vụ phải đi thu thập chúng cư, chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của thân chủ minh.
Các chứng cứ để chứng minh nguồn gốc đất bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15-10- 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam DCCH, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước CHXHCN Việt Nam.
– Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
– Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15-10-1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15-10-1993.
– Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật.
– Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho nguời sử dụng đất( ví dụ bằng khoán điền thổ)
– Một trong các giấy tờ nêu trên đây mà giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan , nhưng đến trứơc ngày 1/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
– Bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
Khi thu thập chứng cứ này, Luật sư cần phải xem xét và phải nghiên cứu kỹ chứng cứ để xác định quyền của người sử dụng đất và đánh giá giá trị pháp lý cuả các giao dịch được xác lập khi chủ sử dụng đất có các loại giấy tờ này.
Hồ sơ khởi kiện đối với tranh chấp đất thông thường bao gồm: các giấy tờ chứng minh tư cách chủ thể kiện, giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất. Trường hợp tranh chấp về các giao dịch về đất phải có các giấy tờ về giao dịch…theo quy định tại Điều 135 , 136 Luật đất đai 2003, hoà giải tranh chấp đất đai tại cấp cơ sở là thủ tục đầu tiên trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Kết quả hoà giải cấp cơ sở ( có thể không thành hoặc không thể hoà giải được ) là điều kiện bắt buộc để toà án thụ lý giải quyết vụ án. Vì vậy, truớc khi thân chủ khởi kiện ra toà, Luật sư cần hướng dẫn thân chủ làm thủ tục hoà giải cấp cơ sở đối với loại tranh chấp này. Chứng cứ cần thu thập là biên bản hoà giải cấp cơ sở nằm trong các giấy tờ cần thiết trong hồ sơ khởi kiện của thân chủ nộp cho toà án để toà án thụ lý yêu cầu khởi kiện của đương sự.
Việc thu thập chứng cứ đòi hỏi luật sư phải đi thực tế để xem xét thực trạng nhà đất đó ra sao: diện tích thực tế là bao nhiêu, vị trí cụ thể, hình thể, kết cấu ra sao và có giá trị thực tế tại thời điểm đang giải quyết tranh chấp như thế nào. Chúng cứ có thể từ việc: Lấy lời khai của của đương sự, của người làm chứng; Trưng cầu giám định; Quyết định đánh giá tài sản; Xem xét thẩm định tại chỗ; Uỷ thác thu thập chứng cứ; Yêu cầu cá nhân, cơ quan, tổ chức cung cấp tài liệu liên quan đến việc giải quyết vụ việc dân sự.
Để các chứng cứ có giá trị chúng minh cho thân chủ luật sư cần: Kiểm tra, đối chiếu nhà đất đang tranh chấp với giấy tờ tài liệu thu thập được. Làm rõ mức độ phù hợp giữa giấy tờ với thực tế nhà đất. Đối với nhà ở: cần xác định có sự thay đổi không (tăng hay giảm giá trị). Có thể phải tìm hiểu ai có công sức hoặc có lỗi trong việc thay đổi nhà ở. Thực tế sử dụng nhà đang tranh chấp như thế nào. Khi xem xét thực tế, cần bám vào những yêu cầu của khách hàng để lưu ý khai thác những gì có lợi nhất cho khách hàng.
+ Đối với đất đai, cũng cần xác định thực tế sử dụng đất như thế nào, sử dụng có đúng mục đích hay không? Trường hợp diện tích đất thực tế rộng hơn hoặc nhỏ hơn diện tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần xác định xem xét đến mốc và chỉ giới giao đất. Nếu diện tích rộng hơn nhưng nằm trong chỉ giới giao đất thì có thể được chấp nhận diện tích rộng hơn, nếu theo sổ địa chính, một phần đất nằm trong mốc và một phần nằm ngoài mốc giới thì có thể chỉ được chấp nhận diện tích hợp pháp trong mốc giới, phần ngoài mốc giới sẽ không coi là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trường hợp đất đã được tôn tạo (lấp ao, san hồ v.v …) cũng phải được xác định và tính toán công sức cho người đã san lấp.
Ví dụ: A tranh chấp hợp đồng đổi đất với B. A xuất trình cho toà án
GCNQSDĐ đứng tên A. B khẳng định mảnh đất A đổi cho B không phải của A vì trích lục bản đồ thửa đất thể hiện vị trí đất thuộc thửa 86 tờ bản đồ 11 của bà C nhà bên cạnh A, còn mảnh đất A đổi là thuộc thửa 87 thuộc tờ bản đồ 11. Trong trường hợp này, để bảo vệ quyền lợi cho A , Luật sư cần hướng A làm đơn đề nghị Toà án xác minh về nguồn gốc đất, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND và cơ quan địa chính nơi có đất tranh chấp.
4. Tư vấn hòa giải cho khách hàng:
Quyền lợi của khách hàng là trên hết, vì thế Luật sư có thể nắm bắt được khả năng hoà giải giữa các bên khi biết được yêu cầu tối đa và tối thiểu của họ. Lợi ích của khách hàng luôn là điều mà các nhà tư vấn nhằm tới, nhưng nếu lợi ích này được giải quyết thông qua việc hoà giải giữa các bên thì hiệu quả tư vấn càng cao và có giá trị về thực thi cũng như về đạo đức. Vì vậy, không nên bỏ qua các cơ hội và khả năng hoà giải giữa các bên tranh chấp.
5. Trong giai đoạn khởi kiện:
Nếu không giải quyết tranh chấp được bằng hòa giải. Luật sư sẽ tư vấn cho khách hàng khởi kiện ra tòa.
Để có thể khởi kiện được thì chủ thể khởi kiện phải đáp ứng đủ các điều kiện khởi kiện đó là quyền khởi kiện và xác định thời hiệu khởi kiện còn hày không. Trong trường hợp có thể hoà giải thì Luật sư tiến hành hoà giải cho hai bên đương sự.
Trong quan hệ với khách hàng, nhiệm vụ đặt ra cho người Luật sư là phải đảm bảo một cách tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng trên cơ sở các quy định của Pháp luật. Điều này chỉ có thể đạt được khi người Luật sư nằm vững các quy định của Pháp luật.
Nói tóm lại trong giai đoạn này Luật sư có nhiệm vụ tư vấn cho khách hàng để họ biết phải làm gì. Tư vấn Pháp luật là việc giải đáp Pháp luật, hướng dẫn ứng xử đúng Pháp luật, cung cấp dịch vụ pháp lý nhằm giúp khách hàng thực hiện và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của họ.
Sau khi đã tư vấn cho khách hàng về lợi ích hay thua thiệt trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất mà từ đó khách hàng có thể mời Luật sư tham gia bảo vệ cho mình.
Nếu được mời bảo vệ quyền lợi cho khách hàng tại tòa án, thì luật sư cần nghiên cứu hồ sơ kỹ lưỡng nhằm phục vụ cho việc giải quyết các vụ việc.
Sau khi nghiên cứu hồ sơ Luật sư phải kiểm tra, đánh giá những thông tin có được nhằm xác định độ chính xác của thông tin. Từ sự gợi ý của hồ sơ Luật sư phải thu thập chứng cứ và tiếp tục củng cố hồ sơ. Luật sư có thể đề xuất các biện pháp cần thiết với Toà án hoặc cơ quan hữu quan những vấn đề liên quan đến hồ sơ và việc giải quyết vụ án.
KẾT LUẬN
Tranh chấp đất đai là vấn đề phức tạp hiện nay ở Việt Nam. Nhiều năm qua, hầu như địa phương nào trong cả nước cũng đều xảy ra khiếu kiện có liên quan đến tranh chấp đất đai. Từ thực trạng đó, việc xét xử các vụ án tranh chấp đất đai cũng tỏ ra phức tạp và để lại nhiều hệ luỵ gây bức xúc trong nhân dân. Các dạng tranh chấp đất đai lại đa dạng, phong phú, nhiều khi đan xen lẫn nhau. Điều này đối với luật sư càng khó khăn bội phần khi thực hiện bảo vệ quyền và lợi ích cho các thân chủ trong phiên toà. Vì vậy, với các vụ án tranh chấp đất đai, luật sư phải biết xác định trọng tâm vấn đề để vào nghiên cứu hồ sơ vụ án để bảo vệ qyền và lợi ích của khách hàng một cách hiệu quả nhât.
Comments are closed.