Mặc dù tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhưng việc mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng hiện nay khá phổ biến. Qua bài viết dưới đây, Lawkey xin chia sẻ một số thông tin như sau:
Những rủi ro tiềm ẩn
Theo quy định của pháp luật, nếu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đang là tài sản thế chấp thì bên thế chấp chỉ có quyền bán khi bên nhận thế chấp đồng ý.
Khi mua nhà, người mua có quyền được yêu cầu cung cấp đầy đu những giấy tờ pháp lý liên quan tới căn nhà, giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư để được bán nhà vay vốn.
Trong trường hợp bên thế chấp được ngân hàng đồng ý cho bán tài sản đó thì để tránh được rủi ro, bên mua nhà cần thoả thuận với ngân hàng và bên bán về việc xoá đăng ký thế chấp đó.
Khi Thế chấp nhà đất tại ngân hàng, bên thế chấp sẽ bị hạn chế một số quyền của chủ sở hữu trong đó có quyền chuyển nhượng nhà đất. Theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, nếu không có sự đồng ý từ phía ngân hàng thì dù bên thế chấp có đồng ý bán tài sản nhưng vẫn không có quyền bán. Do đó, người mua không nên giao dịch bằng tiền mặt trước cho bên bán.
Thủ tục tiến hành
Khi tiến hành một giao dịch mua nhà thế chấp cần phải có một biên bản cam kết giữa ba bên gồm người bán (bên thế chấp) – người mua – ngân hàng (bên nhận thế chấp) liên quan đến những việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán với bên mua và việc thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán với ngân hàng.
Văn bản này sẽ là sự ràng buộc giữa quyền, nghĩa vụ của ba bên với nhau về thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản thế chấp… Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, người mua cần đọc kỹ biên bản, các điều khoản thoả thuận phải cụ thể,rõ ràng, ghi rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên, các trường hợp phát sinh khác.
Mỗi ngân hàng đều có những quy trình xử lý, bán tài sản thế chấp khác nhau. Chính vì vậy, người mua có thể liên hệ với ngân hàng để hỏi, nắm rõ thủ tục để đưa ra được phương pháp hợp lý nhất. Thông thường, khi tiến hành mua tài sản thế chấp, người mua sẽ mua sẽ nộp tiền trực tiếp vào tài khoản mở tại ngân hàng; lập biên bản thoả thuận ba bên, bao gồm những bước sau:
Bước 1: Bên mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng đó và yêu cầu ngân hàng phong toả tài khoản.
Bước 2: Các bên gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp (ngân hàng), bên thứ ba nhận mua tài sản thế chấp sẽ cùng ký với nhau Biên bản thoả thuận ba bên. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản và chỉ tiến hành mở phong toả tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất.
Bước 3: Bên thế chấp tiến hành xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất khi đã có Biên bản thoả thuận ba bên.
Trường hợp số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, người mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ xoá thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bên bán. Bên bán và bên mua thoả thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.
Trong trường hợp bên bán muốn thay thế một tài sản bảo đảm khác thay thế cho ngôi nhà đang thế chấp, người mua nên ký hợp đồng đặt cọc. Theo đó, người mua sẽ chuyển trước cho bên bán một số tiền đặt cọc để đảm bảo rằng khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên bán sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng tài sản cho bên mua.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và phải được chứng thực tại UBND xã hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng. Sau đó, chủ nhà sẽ tiến hành thoả thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm bằng một tài sản bảo đảm khác và giái chấp căn nhà đã thế chấp trước đó để bán cho bên mua. Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà đất.
Xem thêm: Kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Trên đây là nội dung bài viết Rủi ro khi mua nhà đất thế chấp ngân hàng. Nếu có thắc mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ Công ty luật Lawkey để được giải đáp miễn phí. Hotline 1900 25 25 11
Comments are closed.